Qu'est-ce que l'indexation du loyer ?
L'indexation est l'adaptation annuelle du loyer en fonction de l'indice santé publié par Statbel. Elle n'est pas automatique : le bailleur doit en faire la demande, généralement par écrit, à partir de la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
Elle ne constitue pas une augmentation libre du loyer : son montant est strictement encadré par une formule légale. Le bailleur ne peut pas réclamer plus que ce que la formule autorise.
Quand peut-on indexer ?
L'indexation peut être appliquée une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de la prise d'effet du bail. Si le bailleur oublie une année, il ne peut pas cumuler rétroactivement sans limite : l'effet rétroactif est généralement borné aux mois qui précèdent la demande, et l'action se prescrit après un certain délai.
En pratique, mieux vaut ne pas tarder : on envoie la demande autour de la date anniversaire pour éviter de perdre des mois.
Comment se calcule l'indexation ?
La formule de base est la même partout : loyer de base multiplié par l'indice santé du mois qui précède l'anniversaire, divisé par l'indice santé du mois qui précède la conclusion du bail.
Deux points de vigilance : les deux indices doivent appartenir à la même base (Statbel a rebasé ses indices, attention à ne pas mélanger deux bases), et l'indice d'un mois n'est publié que vers la fin de ce mois — on ne peut donc pas indexer avec un indice qui n'existe pas encore.
Les règles par Région
Les trois Régions ont leurs particularités, surtout depuis les mesures liées à la performance énergétique (PEB) :
- Bruxelles : l'indexation à la hausse suppose un bail enregistré et un certificat PEB communiqué. Des restrictions ont visé les logements les moins performants.
- Wallonie : un facteur de correction selon le PEB a existé sur certaines périodes ; la situation a évolué depuis 2023.
- Flandre : un coefficient de correction permanent selon la classe PEB s'applique à la hausse pour les biens les moins performants.
Ce que reçoit le locataire
Concrètement, le bailleur envoie une lettre d'indexation qui reprend le calcul (loyer de base, indices, nouveau loyer) et la date d'effet. Une lettre claire et chiffrée évite les contestations et facilite la mise à jour de l'ordre permanent du locataire.