Les parties et le bien
Le bail identifie précisément le bailleur et le preneur (nom, prénom, date et lieu de naissance, registre national, domicile). Il décrit le bien : adresse complète, étage, composition, et mentionne les compteurs (eau, gaz, électricité) avec leurs codes EAN.
Durée et reconduction
Le bail de résidence principale est en principe conclu pour neuf ans, mais un bail de courte durée (trois ans ou moins) est possible. La clause de tacite reconduction doit être claire : à défaut de congé dans les délais, le bail peut se prolonger.
Loyer, charges et garantie
Le bail fixe le loyer, la date de paiement et le compte de versement. Les charges sont soit une provision (avec décompte annuel sur justificatifs), soit un forfait. La garantie locative (généralement deux mois) est encadrée par la Région ; elle ne peut servir à payer le loyer en cours de bail.
État des lieux et entretien
Un état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire est fortement recommandé : il conditionne la restitution de la garantie. Le bail répartit l'entretien : réparations locatives pour le preneur, grosses réparations et vétusté pour le bailleur.
Enregistrement et PEB
Le bailleur fait enregistrer le bail dans les délais légaux, sans frais pour le preneur. L'enregistrement conditionne notamment l'opposabilité et, à Bruxelles, le droit à l'indexation à la hausse, qui suppose aussi un certificat PEB communiqué.